Principii
si norme
de evaluare
si
reevaluare
a
activelor
patrimoniale
1. Clasificarea structurii
patrimoniale de activ
1.1.
Active imobilizate sau fixe
1.2.
Active circulante (curente)
1.3.
Conturi de regularizare si asimilare
1.4.
Prime privind rambursarea obligatiunilor
2. Generalitati
3. Pret, piata, cost si valoare
3.1.
Valoarea de piata
3.1.1.
Introducere
3.1.2.
Definitia valorii de piata
3.1.3.
Alte definitii ale valorii de piata
3.2.
Valoarea de utilitate
3.3.
Valoarea de investitie
3.4.
Valoarea de asigurare
3.5.
Alte valori
3.5.1.
Valoarea de schimb
3.5.2.
Valoarea de lichidare
4. Criterii de evaluare
4.1.
Valoarea de utilitate
4.2.
Valoarea reala
4.3.
Valoarea de piata
4.4.
Timpul
5. Bazele evaluarii
5.1.
Costul istoric
5.2.
Costul curent sau de inlocuire
5.3.
Valoarea de realizare
5.4.
Valoarea actualizata
6.
Obiective realizate prin evaluare
7. Necesitatea evaluarii
7.1. Transferul de proprietate sau al
folosintei
7.2. Finantarea si creditul
7.3. Compensarea in caz de expropiere
7.4. Impozitarea
7.5. Alte situatii
8.7.
Valori patrimoniale
8.7.1.
Activul net reevaluat
8.7.2.
Activul net corectat
9.
Raportul de evaluare (continutul raportului de evaluare)
9.1.
Capitolul 1 - INTRODUCERE
9.2.
Capitolul 2 - PREMIZELE EVALUARII
9.3.
Capitolul 3 - PREZENTAREA DATELOR
9.4.
Capitolul 4 - ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII
9.5.
Anexe
10.
Reevaluarea in contabilitate
1. Clasificarea structurii patrimoniale
de activ
1.1. Active imobilizate sau fixe
|
|
Cheltuieli
de constituire
|
|
|
Cheltuieli
de cercetare si dezvoltare
|
|
·
Imobilizari
necorporale
|
Concesiuni,
brevete, licente, marci de fabrica si alte drepturi si valori similare
|
|
|
Fondul
comercial (goodwill)
|
|
|
Alte
imobilizari necorporale
|
|
·
Imobilizari
|
Terenuri
|
|
corporale
|
Mijloace
fixe
|
|
|
Titluri
de participare
|
|
·
Imobilizari
|
Titluri
imobilizate ale activitatii de portofoliu
|
|
financiare
|
Alte
titluri imobilizate
|
|
|
Creante
imobilizate
|
1.2. Active circulante (curente)
|
|
Marfuri
|
|
|
Materii
prime
|
|
·
Stocuri
si productie in curs
|
Materiale
consumabile (materiale auxiliare, combustibili, materile pentru ambalat,
piese de schimb, etc.)
|
|
de executie
|
Produse
(semifabricate, produse finite, produse reziduale)
|
|
|
Animale
si pasari
|
|
|
Ambalaje
|
|
|
Obiecte
de inventar
|
|
|
Baracamente
|
|
|
clienti
|
|
|
valori asimilate
|
|
·
Creante
(valori in
|
avansuri acordate
furnizorilor
|
|
curs de decontare)
|
debitori diversi
|
|
|
valori si dobanzi de incasat
|
|
|
decontari cu asociatii
|
|
|
creante generate de
relatiile de decontare
|
|
|
actiuni
|
|
·
Titluri
de plasament
|
obligatiuni
|
|
|
instrumente
de trezorerie
|
|
·
Disponibilitati
|
in numerar in casierie
|
|
banesti (lei si devize)
|
in conturi bancare
|
1.3. Conturi de regularizare si
asimilare
|
·
Cheltuieli
si venituri
|
reparatii capitale si remont
|
|
inregistrate in avans
|
asigurari
|
|
in lei si valuta
|
incasari partiale
|
|
·
Diferente
de conversie
|
clienti
|
|
- activ
|
furnizori
|
|
- pasiv
|
imprumuturi
bancare
|
1.4. Prime privind rambursarea
obligatiunilor
|
·
Suma
primelor de ram-bursare aferente impru-muturilor din emisiunea de obligatiuni
|
diferenta
dintre valoarea de emisiune si valoarea de rambursare
|
2. Generalitati
In toata lumea, pamantul si
cladirile reprezinta unul dintre cele mai mari si mai valoroase active ale
statelor, municipalitatilor, firmelor si ale persoanelor fizice.
Estimarea adecvata a valorii
proprietatilor imobiliare si analiza competenta a celorlalte aspecte aferente
proprietatilor conduc la decizii corecte referitoare la dispozitia si folosirea
proprietatilor.
Persoanele care se ocupa cu
evaluarea proprietatilor imobiliare se numesc evaluatori si ei sunt organizati
in asociatii profesionale. In Romania exista doua asociatii profesionale care
au intre obiective si evaluarea proprietatilor imobiliare, acestea fiind Corpul Expertilor Tehnici si Asociatia Nationala a Evaluatorilor
din Romania.
Evaluarea
este procedeul folosit de metoda contabilitatii pentru exprimarea baneasca a
tuturor existentelor si modificarilor elementelor patrimoniului si reprezinta o
opinie sau concluzie emisa pe baza unei analize minutioase referitoare la
natura, calitatea valoarea sau utilitatea unor anumite proprietati imobiliare,
exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza si evaluarea
proprietatilor.
Procesul
de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care
au ca finalitate, estimarea valorii.
In contabilitate nu se inregistreaza
nici un fapt sau fenomen ce nu poate fi exprimat valoric. Exista patru etape in
care poate avea loc evaluarea elementelor patrimoniului:
·
evaluarea
la intrarea in patrimoniu (unitate);
·
evaluarea
la inventariere;
·
evaluarea
la bilant (evaluarea bilantiera);
·
evaluarea
la iesirea din unitate.
La intrarea in patrimoniu, bunurile
materiale se evalueaza si se inregistreaza in contabilitate astfel:
·
Materiile
prime, materialele consumabile, obiectele de inventar, marfurile, ambalajele si
alte bunuri procurate cu titlu oneros, la costul de achizitie;
·
Productia
in curs de executie, semifabricatele si produsele finite, obiectele de
inventar, ambalajele si alte bunuri produse de catre unitatea patrimoniala, la
costul de productie;
·
Animalele
si pasarile, la costul de achizitie sau de productie, dupa caz.
La iesirea din patrimoniu, bunurile
materiale se evalueaza si se inregistreaza in contabilitate prin aplicarea
metodei “costului mediu ponderat” (C.M.P.), metodei “primei intrari - primei
iesiri” (FIFO) sau a metodei “ultimei intrari - primei iesiri” (LIFO).
Costul unitar mediu ponderat se calculeaza
fie dupa fiecare intrare, fie lunar, ca raport intre valoarea totala a stocului
initial plus valoarea intrarilor si cantitatea existenta in stocul initial plus
cantitatile intrate.
Potrivit metodei “primei intrari -
primei iesiri” (FIFO), bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de
achizitie (sau de productie) al primei intrari (lot). Pe masura epuizarii
lotului, bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau
de productie) al lotului urmator, in ordine cronologica.
Potrivit metodei “ultimei intrari -
primei iesiri” (LIFO), bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de
achizitie (sau de productie) al ultimei intrari (lot). Pe masura epuizarii
lotului, bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau
de productie) al lotului anterior, in ordine cronologica.
Evaluarea si inregistrarea in
contabilitate a materiilor prime, produselor, marfuril;or si a altor bunuri de
natura stocurilor se poate face si la preturi standard (prestabilite), pe baza
preturilor medii ale bunurilor respective, denumite preturi de inregistrare, cu
conditia evidentierii distincte a diferentelor de pret fata de costul de
achizitie sau costul de productie, dupa caz.
Diferentele de pret astfel
stabilite, la intrarea bunurilor respective in patrimoniu, se inregistreaza
proportional, atat asupra valorii bunurilor iesite, cat si asupra stocurilor.
Preturile standard, folosite pentru
inregistrarea in contabilitate a bunurilor de natura stocurilor, este necesar
sa fie actualizate periodic, de regula cel putin o data pe an, in functie de
evolutia preturilor si de alti factori.
In cazul in care evaluarea bunurilor
materiale se face la preturi standard (prestabilite), diferentele stabilita
intre pretul de inregistrare si costul de achizitie, respectiv costul de
productie efectiv, se inregistreaza distinct in contabilitate.
Repartizarea diferentelor de pret
asupra valorii bunurilor iesite si asupra stocurilor se efectueaza cu ajutorul
unui coeficient care se calculeaza astfel:
soldul initial al diferente de pret aferente
diferentelor de pret + intrarilor in cursul perioadei
coeficient
cumulat de le inceputul anului
de = ______________________________________________________
repartizare soldul initial al stocurilor valoarea intrarilor in cursul
la pret de
inregistrare + perioadei la pret de
inregistrare,
cumulat
de la inceputul anului
Acest coeficient se inmulteste cu
valoarea bunurilor iesite din gestiune la pret de inregistrare, iar suma
rezultata se inregistreaza in conturile corespunzatoare in care au fost
inregistrate bunurile iesite.
Coeficientii de repartizare a
diferentelor de pret pot fi calculati la nivelul conturilor sintetice de gradul
I si II prevazute in planul general de conturi, pe grupe sau categorii de
stocuri.
La finele perioadei, soldurile
conturilor de diferente se cumuleaza cu soldurile conturilor de stocuri, la
pret de inregistrare, astfel incat aceste conturi sa reflecte valoarea
stocurilor la costul de achizitie, respectiv de productie, dupa caz.
Evaluarea se finalizeaza cu un raport de evaluare care evidentiaza
valoarea estimata impreuna cu rezervele si conditiile limitative aferente.
Totodata, in raport se include o descriere specifica a proprietatii evaluate si
data (momentul) estimarii.
3. Pret, piata, cost si valoare
Evaluatorii fac o distinctie atenta
intre termenii pret, piata, cost si valoare.
Termenul pret se refera de obicei la
pretul de vanzare sau de tranzactie si se aplica in cazul unui schimb, fiind un
fapt implinit.
Pretul reprezinta “cantitatea” pe
care un anume cumparator este de acord sa o plateasca si un anume vanzator este
de acord sa o primeasca in circumstantele aferente tranzactiei. In general,
circumstantele unei tranzactii reflecta conditiile din una sau mai multe piete
imobiliare.
Piata este un set de aranjamente in
care vanzatorii si cumparatorii sunt in contact printr-un mecanism de pret.
Piata imobiliara este interactiunea
intre persoanele care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum
ar fi banii.
Termenul cost, este utilizat de
evaluatori in relatie cu productia si nu cu schimbul si poate fi un cost
realizat sau o estimare de cost. Evaluatorii fac deosebirea intre diferite
tipuri de costuri: costuri directe, costuri indirecte, costuri de constructie
si costuri de dezvoltare.
Costurile directe cuprind
cheltuielile pentru manopera si materialele necesare realizarii unei
constructii. Ele includ regia si profitul constructorului.
Costurile indirecte aparute in
constructii se refera la alte elemente decat manopera si materiale. Acestea
includ cheltuielile administrative, onorarii profesionale, cheltuieli de
finantare, taxe, asigurari, inchirieri.
Costul de constructie, sau pretul de
oferta al constructorului, include de regula costurile directe (manopera si
materiale) si costurile indirecte ale constructorului.
Costul de dezvoltare reprezinta suma
costurilor de realizare a unei proprietati imobiliare, inclusiv terenul si de a
o aduce la o situatie de exploatare eficienta. Acesta include profitul
promotorului sau anteprenorului care da viata proiectului.
Valoarea poate avea multe intelesuri
in cadrul evaluarii proprietatilor imobiliare, in functie de context si
utilizare. Pe piata, valoarea este perceputa de obicei, ca anticiparea
beneficiilor ce se pot obtine in viitor. Deoarece valoarea exista la un moment
dat, atunci si evaloarea reflecta valoarea la un anumit moment in timp.
Valoarea la un moment dat,
reprezinta expresia monetara e unei proprietati, bun sau serviciu, perceputa de
vanzatori si cumparatori.
Pentru a evita confuziile,
evaluatorii nu vor utiliza cuvantul valoare singur, ci se vor referi la o
anumita categorie (tip) de valoare, adica: valoarea de piata, valoarea de
investitie, valoarea de utilitate, valoarea de asigurare si alte valori.
3.1. Valoarea de piata
3.1.1.
Introducere
Conceptul
de valoare de piata si definirea notiunii sunt fundamentale pentru practica
evaluarii.
Conceptul de valoare de piata
presupune un pret negociat intr-o piata deschisa si competitiva ce poate fi
locala sau internationala.
Evaluarea pe piata se bazeaza, in
general, pe informatii referitoare la proprietati imobiliare comparabile.
Procesul de evaluare cere ca evaluatorul se intreprinda o cercetare adecvata si
relevanta, sa execute analize competente si sa extraga concluzii argumentate si
care pot fi sustinute. Toate evaluarile necesita judecata evaluatorului, dar
raportul de evaluare trebuie sa arate ca evaluatorul a fundamentat valoarea de
piata pe evidente ale pietei sau ca estimarea s-a bazat mai mult pe judecata
evaluatorului, din cauza naturii proprietatii imobiliare sau lipsei de date
comparabile de pe piata.
3.1.2. Definitia valorii de piata
Valoarea de piata este marimea
estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata la data evaluarii, intre un
vanzator hotarat si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa
un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza,
prudent si fara constrangeri.
3.1.3. Alte definitii ale valorii de
piata
“Valoarea de piata inseamna pretul
la care terenul si cladirile ar putea fi vandute printr-un contract privat
incheiat la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator
independent, presupunand ca proprietatea a fost data publicitatii, conditiile
pietei permit o instrainare ordonata si ca exista o perioada de timp
disponibila normala, in functie de natura proprietatii, pentru negocierea
vanzarii.”
(Directiva
Consiliului 91/674/EEC art. 49, aliniatul 2)
“Pretul cel mai probabil la o
anumita data, in bani lichizi sau in conditii echivalente, pentru care drepturi
de proprietate s-ar vinde dupa o publicitate rezonabila pe o piata competitiva
sub toate conditiile cerute de o vanzare corecta, in care vanzatorul si
cumparatorul au actionat prudent, in cunostinta de cauza si in interes propriu
si presupunand ca nu au existat presiuni de a incheia tranzactia.”
(Dictionarul
de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, editia a II-a)
3.2. Valoarea de utilitate
Valoarea de utilitate este un
concept bazat pe productivitatea unui bun economic. Valoarea de utilitate
reprezinta valoarea pe care o anumita proprietate imobiliara o are pentru o
anumita utilitate. Valoarea de utilitate se fixeaza pe valoarea cu care o
proprietate imobiliara contribuie la intreprinderea (afacerea) din componenta
careia face parte, fara a lua in considerare cea mai buna utilizare a
proprietatii sau suma ce poate fi obtinuta prin vanzare. Valoarea de utilitate
depinde de administrarea proprietatii si de conditiile externe.
Valoarea de utilitate se va estima
in evaluarea proprietatilor imobiliare in scopul fuziunii, preluarii sau
emiterii de valori mobiliare.
In evaluarea unor tipuri de
proprietati care de obicei nu se vand sau nu se inchiriaza, devine dificil sa
se decida ce este mai adecvat sa se evalueze: valoarea de piata sau valoarea de
utilitate. Asemenea proprietati imobiliare se numesc proprietati cu piata limitata si sunt proprietati care au relativ putini cumparatori la un anumit moment dat
(fabrici mari, proprietati in apropierea caii ferate, proprietati cu activitati
de cercetare-dezvoltare). Multe asemenea proprietati au structuri unicat,
materiale de constructii speciale sau su un design ce restrange utilizarea
numai pentru destinatia initiala. Aceste proprietati au un potential de
conversie limitat si ele se numesc de obicei proprietati cu scop special (case de rugaciuni, muzee, scoli,
cladiri publice, cluburi).
Valoarea de utilizare continua este
valoarea pentru o exploatare verificata a proprietatilor imobiliare. Ea include
valoarea suplimentara asociata cu continuitatea afacerii, adica acea crestere
intangibila a valorii unei afaceri care este produsa de ansamblul format din
teren, cladiri, forta de munca, echipamente si operarea pe piata. Valoarea de
utilizare continua a unei afaceri bazate pe propietati imobiliare se refera la
valoarea totala a propietatii ce include propietatea imobiliara si propietatea
intangibila aferenta valorii afacerii.
Estimarea valorii de utilizare
continua se recomanda pentru hoteluri si moteluri, restaurante, piste de
bowling, intreprinderi industriale, magazine, centre comerciale si alte
proprietati similare. Pentru aceste tipuri de proprietati va fi dificil, dar nu
imposibil, sa se separe valoarea de piata a terenului si a cladirilor fata de
valoarea globala a afacerii.
3.3. Valoarea de investitie
In timp ce valoarea de utilizare are
in vedere utilizarea specifica a proprietatii, valoarea de investitie
reprezinta valoarea unei anumite investitii fata de un anume investitor, bazata
pe cerintele lui de investitie.
Valoarea de investitie reflecta
relatia subiectiva intre un anume investitor si o investitie data. Daca se
exprima intr-o unitate monetara, valoarea de investitie este pretul pe care un
investitor l-ar plati pentru o investitie in lumina capacitatii sale de a
percepe acea investitie.
Valoarea de investitie este utila
pentru un potential cumparator al unei investitii existente sau al unei
proprietati imobiliare producatoare de venit sau pentru o persoana interesata
in dezvoltarea unei proprietati imobiliare.
3.4. Valoarea de asigurare
Valoarea de asigurare este
fundamentata de costul de inlocuire si/sau de costul de reproducere a bunurilor
fizice ce sunt supuse pierderii datorate unor intamplari. Valoarea de asigurare
este acea parte din valoarea unei proprietati imobiliare care este recunoscuta
de prevederile unei polite de asigurare aplicabile. Aceasta valoare este uneori
supusa reglementarilor legale.
3.5. Alte valori
3.5.1. Valoarea de schimb
Valoarea de schimb (intrinseca) este
valoarea unei proprietati pentru un investitor in general. Ea se deosebeste de
valoarea de investitie care sa refera la un investitor individualizat.
3.5.2. Valoarea de lichidare
Valoarea de lichidare este data de
cel mai probabil pret care se poate obtine pentru o proprietate, in urmatoarele
conditii:
·
vanzarea se
va face intr-o perioada limitata sever, specificata de client sau de un
creditor privilegiat;
·
conditiile
reale ale pietei sunt cele curente;
·
cumparatorul
actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;
·
vanzatorul
este extrem de obligat sa vanda;
·
cumparatorul
este motivat obisnuit;
·
cumparatorul
se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;
·
plata se
face cash;
·
pretul nu
este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva
interesat in vanzare.
4. Criterii de evaluare
In teoria si practica de
contabilitate s-au conturat criterii cu
privire la evaluarea fluxurilor si stocurilor de active si pasive, cheltuieli -
venituri si anume:
4.1.
Valoarea de utilitate
4.2.
Valoarea reala
4.3.
Valoarea de piata
4.4.
Timpul
4.1. Valoarea de utilitate
Valoarea de utilitate este valoarea
pe care un cumparator potential accepta sa o plateasca pentru cumpararea lui,
in starea in care se afla. Prin referinta la valoarea reala, valoarea de
utilitate este valoarea recunoscuta de parti in cadrul tranzactiilor directe.
4.2. Valoarea reala
Valoarea reala (justa sau corecta)
este valoarea recunoscuta de piata in cadrul tranzactiilor directe.
4.3. Valoarea de piata
Valoarea de piata este folosita in
cadrul tranzactiilor directe si reprezinta pretul care poate fi obtinut sau
platit pe o piata.
a) Activele de pe piata sunt relativ omogene;
b)
Sunt cantitati suficiente de asemenea active tranzactionate, in asa fel incat
oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si vanzatori
c) Preturile sunt disponibile pentru a fi
cunoscute de catre public.
In afara celor trei categorii,
IAS-urile mai utilizeaza si alte valori, dupa cum urmeaza:
·
Valoarea
actualizata a unei datorii ca suma echivalenta platilor asteptate in viitor
necesare pentru a plati obligatia rezultate dintr-o prestatie sau bun primit;
·
Valoarea de
inregistrare sau contabila este valoarea la care un activ este inclus in bilant
dupa scaderea amortizarii acumulata si a pierderilor acumulate din depreciere;
·
Valoarea
realizabila este valoarea in numerar si echivalente de numerar care poate fi
obtinuta in prezent din vanzarea normala a activelor;
·
Valoarea
realizabila neta reprezinta pretul de vanzare estimat ce ar putea fi obtinut pe
parcursul desfasurarii normale a activitatii, mai putin costurile estimate din
finalizarea bunului si acosturilor necesare vanzarii;
·
Valoarea
recuperabila este maxima dintre pretul de vanzare si valoarea sa utila sau suma
pe care intreprinderea se asteapta sa o recupereze din utilizarea viitoare a
unui bun, inclusiv valoarea sa reziduala in momentul instrainarii;
·
Valoarea
reziduala este valoarea neta pe care o intreprindere se asteapta sa o obtina
pentru un activ la finele duratei utile de viata dupa scaderea costurilor
asteptate la cedare;
·
Valoarea
reevaluata a unui activ reprezinta valoarea unui activ la data reevaluarii, mai
putin amortizarea ulterioara acumulata;
·
Valoarea
ajustata este valoarea diminuata a activelor care s-au depreciat. Ea se
estimeaza in functie de intentia intreprinderii de a pastra activul in scopul
utilizarii sau nu in productie. Daca intreprinderea intentioneaza sa utilizeze
activul in procesul de productie, ajustarea pentru diminuarea valorii activelor
este determinata prin compararea valorii de recuperare cu valoarea contabila,
retinandu-se prima. Daca intreprinderea nu intentioneaza sa utilizeze activul
in procesul de productie, ajustarea pentru diminuarea valorii activelor se
calculeaza prin compararea valorii realizabile nete cu valoarea contabila,
retinandu-se prima.
4.4. Timpul
Timpul vizeaza momentul plasarii
evaluarii in trecut, in prezent sau viitor. Orice evaluare, in virtutea
continuitatii activitatii intreprinderii, gliseaza intre timpul trecut, trece
prin prezent si se ingrijeste de reproductia valorilor economice la timpul
viitor.
Evaluarea tranzactiilor si a
evenimentelor se efectueaza la timpul prezent si se bazeaza la intrare pe
costul istoric, iar la iesire pe pretul de vanzare.
5. Bazele evaluarii
Pornind
de la cele patru criterii (valoarea de utilitate, valoarea reala, valoarea de
piata si timpul) s-au constituit urmatoarele baze de evaluare:
5.1.
Costul istoric
5.2.
Costul curent sau de inlocuire
5.3.
Valoarea de realizare
5.4.
Valoarea actualizata
5.1.
Costul istoric este o valoare reala din momentul intrarii activelor si crearea
datoriilor.
5.2.
Costul curent sau de inlocuire reprezinta costul pe care intreprinderea il
accepta pentru a dobandi, la nivelul pietei actuale, un bun cu cel delimitat ca
obiect al cererii. In cazul activelor, costul curent reprezinta valoarea in
numerar sau echivalente ale numerarului care ar trebui platita daca acelasi
activ sau unul asemanator ar fi achizitionat sau produs in prezent. Pasivele
sunt evaluate la valoarea aferenta sumelor nominale ce ar trebui platite pentru
stingerea in prezent a obligatiei.
5.3.
Valoarea realizabila (valoarea actuala de iesire) consta in valoarea pe care
intreprinderea ar primi-o daca ar vinde azi in mod normal activul, sau ar
achita datoriile. Pentru active valoarea realizabila este egala cu valoarea in
numerar sau echivalente ale numerarului care poate fi obtinuta in prezent prin
vanzarea normala a acestora. In cazul datoriilor, valoarea relizabila
reprezinta o valoare neactualizata in numerar (sau echivalente ale numerarului)
care trebuie platita pentru a achita obligatiile potrivit cursului normal al
afacerilor. Ea poate fi egala cu valoarea bruta de realizare, cu valoarea neta,
adica valoarea de vanzare minus costurile cu vanzarea, cu valoarea de cedare
(cesiune) efectuata in conditii normale sau o valoare de lichidare. Pentru
bunurile la care se continua utilizarea, este o valoare minima stabilita
pornind de la pretul pietei corectat in functie de starea (gradul de uzura) si
locul unde se afla bunul.
5.4.
Valoarea actualizata sau valoarea capitalizata reprezinta o estimare la timpul
prezent a valorii in functie de fluxurile de beneficii viitoare ce apar in
desfasurarea normala a activitatii, adica aducerea la zi a unei valori care
devine disponibila mai tarziu. Pe scurt, este vorba de o valoare actuala care
este determinata cu ajutorul viitorului.
6. Obiective realizate prin
evaluare
Se stabileste o legatura directa
intre inregistrarile contabile si preturile folosite ca baza a evaluarii, in
toate fazele circuitului economic (aprovizionare - pretul de cumparare,
productie - cost de productie, desfacere - pret de vanzare in baza caruia se
stabilesc si rezultatele financiare ale unitatii) folosindu-se preturile.
Se omogenizeaza masa elementelor
patrimoniale (toate elementele sunt exprimate cu ajutorul aceluiasi etalon,
facandu-se posibila compararea in timp si spatiu a acestor elemente.
Se relizeaza interconexiunea intre
toate procedeele metodei contabilitatii, legatura ce nu ar fi posibila in
conditiile in care fiecare procedeu al metodei ar folosi unitati de evaluare
diferite.
Se creaza conditii pentru
centralizarea si analiza periodica a informatiilor contabile operatiuni ce se
relizeaza cu ajutorul lucrarilor contabile de sinteza.
7. Necesitatea evaluarii
Necesitatea evaluarii este
universala. Oricine foloseste o proprietate, plateste pentru aceasta, de
obicei, la cumparare sau la inchiriere. Aceasta inseamna tranzactii sau
situatii in care trebuie sa se ia o decizie, sa se actionaze sau sa se
stabileasca o strategie si pentru toate acestea este necesara o estimare a
valorii. Categoriile importante ale situatiilor sunt:
·
transferul
de proprietate sau al folosintei;
·
finantarea
proprietatii;
·
impozitarea
proprietatii;
·
compensarea
pentru pagube;
·
determinarea
unui program de utilizare a proprietatii
7.1. Transferul de proprietate sau al
folosintei
Scopul
evaluarii in aceste situatii este:
·
sa ajute
potentialii cumparatori in luarea deciziilor de a oferii preturi de cumparare;
·
sa ajute
potentialii vanzatori de a determina preturi de vanzare acceptabile;
·
sa
stabileasca o baza pentru schimbul de proprietati imobiliare;
·
sa
stabileasca o baza pentru reorganizare sau fuziune a proprietatilor;
·
sa
determine conditiile de plata pentru o anumita tranzactie;
·
sa
determine cuantumul chiriei.
7.2. Finantarea si creditul
In
aceste cazuri prin evaluare:
·
se
estimeaza valoarea garantiei oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca
si/sau gaj;
·
se asigura
investitorului o baza solida pentru a cumpara valori mobiliare asigurate de proprietate;
·
se
stabileste o baza pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea
unui credit cu o proprietate imobiliara sau mobiliara.
7.3. Compensarea in caz de expropiere
Prin
evaluare:
·
se
estimeaza valoarea de piata a unei proprietati ca un tot, inainte de
expropiere;
·
se
estimeaza valoarea de piata a ceea ce ramane dupa expropiere;
·
se
estimeaza daunele la o proprietate avariata.
7.4. Impozitarea
Evaluatorul
are misiunea:
·
sa estimeze
valoarea in cauza;
·
sa separe
activele depreciabile, cum ar fi constructiile, de activele nedepreciabile, cum
ar fi terenul si sa estimeze nivelul deprecierii;
·
sa
determine taxele pentru mosteniri sau donatii;
·
sa estimeze
valoarea patrimoniului istoric sau cultural.
7.5. Alte situatii
Rolul
evaluatorului este:
·
sa
stabileasca esalonarea chiriei;
·
sa
stabileasca fezabilitatea unei constructii sau program de modernizare;
·
sa ajute
firmele sa cumpere locuinte pentru salariatii transferati;
·
sa
satisfaca cerintele asiguratului si asiguratorului;
·
sa ajute la
fuziunea firmelor, emisiunea actiunilor sau reevaluarea contabila;
·
sa estimeze
valoarea de lichidare pentru o vanzare fortata sau licitatie;
·
sa asiste
clientul in probleme de investitii, inclusiv obiectivele, alternativele,
resursele, restrictiile si programarea in timp;
·
sa acorde
consultanta comisiilor de urbanism, judecatorilor, planificatorilor referitor
la efectele probabile ale actiunilor propuse;
·
sa
arbitreze intre partile aflate in litigiu;
·
sa
determine tendintele cererii si ofertei pe piata
·
sa
determine situatia pietelor imobiliare.
8. Principiile evaluarii
proprietatilor imobiliare
In decursul timpului, evaluatorii
profesionisti au stabilit cateva principii esentiale pentru evaluarea
proprietatilor imobiliare. Aceste principii pornesc de la premiza ca proprietatile
imobiliare sunt bunuri fungibile si deci se poate aplica teoria economica.
Principiile
de baza ale evaluarii sunt:
7.1. Cererea si oferta
Valoarea de piata a unei proprietati
imobiliare este determinata de interactiunea dintre cererea si oferta existente
la data evaluarii.
7.2. Schimbarea
Fortele cererii si ofertei sunt
intr-o dinamica permanenta si creaza in mod constant un mediu economic, ducand
astfel la fluctuatii ale pretului si valorii.
7.3. Concurenta
Preturile sunt sustinute si valorile
sunt stabilite printr-o continua competitie si interactiune intre cumparatori,
vanzatori, antreprenori si alti participanti pe piata imobiliara.
7.4. Substitutia
Un cumparator rational nu va plati
mai mult pentru o proprietate decat costulde achizitiea unei alte proprietati
cu aceleasi caracteristici.
7.5. Proportii variabile
Proprietatea imobiliara atinge
maximum de productivitate sau cea mai buna utilizare, cand factorii de
productie (considerati de regula terenul, capitalul, munca si managementul),
sunt in echilibru relativ.
7.6. Contributia (productivitatea
marginala)
Valoarea oricarui factor de
productie sau componenta a proprietatii, depinde de masura in care prezenta sa
adauga ceva la valoarea globala a proprietatii.
7.7. Cea mai buna utilizare
In scopul evaluarii pe piata,
proprietatea ar trebui evaluata in ipoteza celei mai bune utilizari.
7.8. Conformitatea
O proprietate imobiliara atinge
valoarea maxima cand este amplasata intr-un mediu coerent fizic, economic si
social sau de utilizarea compatibila si armonioasa a terenului.
7.9. Anticiparea
Valoarea de piata este egala cu
valoarea actualizata a castigurilor sau satisfactiilor viitoare generate de
proprietate, asa cum sunt percepute de vanzatorii si cumparatorii tipici.
8. Metode patrimoniale de evaluare
Situatiile economico-financiare ale
intreprinderilor, rezultate in urma aplicarii principiilor si reglementarilor
privind inregistrarile contabile, sunt intocmite pe baza costurilor istorice
sau in cazul imobilizarilor corporale, pe baza reevaluarilor.
|
Valoarea
contabila a tuturor activelor - Valoarea
contabila a
|
|
obligatiilor
= Valoarea contabila a capitalului
propriu
|
In cadrul evaluarii capitalului
propriu (conform principiilor de evaluare) se considera urmatoarea egalitate:
|
Valoarea
curenta a activelor - Valoarea
curenta a obligatiilor = Valoarea
capitalului propriu
|
8.1. Fundamentele metodelor
patrimoniale
Atunci cand sunt corect aplicate
metodele patrimoniale sunt cele mai complexe si solicita cea mai mare atentie
din partea evaluatorului.
8.1.1.
Pentru o aplicare corecta a metodelor patrimoniale, situatiile
financiar-contabile reprezinta doar un punct de plecare si nu rezultate finale.
Evaluatorul va intocmi un bilant
economic pe baza ultimelor inregistrari contabile, avand aceeasi forma de
prezentare dar diferit in continut fata de cel contabil.
8.1.2.
In cazul aplicarii competente a metodelor patrimoniale, toate activele si
obligatiile vor fi reconsiderate in concordanta cu standardul de valoare ales
de evaluator. In orice caz, fiecare post de activ si fiecare obligatie va fi
analizata separat, eventual in cadrul unor grupe, pentru a se putea alege cea
mai potrivita abordare si in consecinta cea mai potrivita valoare curenta.
8.1.3.
Este necesar ca absolut toate activele si obligatiile firmei sa fie supuse
procesului de analiza si evaluare.
Multe dintre activele valoroase ale
unei firme pot sa nu apara inregistrate in bilantul contabil. Aici se pot
include indeosebi activele intangibile, drepturi de proprietate intelectuala.
De obicei acest gen de active nu sunt inregistrate la costul istoric, in
contabilitate, cu exceptia cazurilor in care au fost achizitionate ca parte a
afacerii.
De asemenea, pot apare cazuri in
care nu sunt inregistrate toate obligatiile firmei in bilantul contabil. Este
vorba in principal de obligatiile probabile (care pot apare in urma unor
reclamatii, litigii, etc).
In concluzie, valoarea estimata de
evaluator in conformitate cu prevederile si standardele de evaluare, poate fi
egala cu valoarea contabila doar din intamplare si oricum in cazuri foarte
rare. Nu exista nici o justificare conceptuala sau demonstratie teoretica, nici
o statistica a rezultatelor practice care sa sustina aceasta egalitate.
Valoarea de inregistrare contabila (activul net contabil), nu are legatura cu
valoarea economica sau cu procesul de evaluare, ci este o conventie contabila.
Procesul
de evaluare include:
-
identificarea si evaluarea activelor si obligatiilor tangibile si intangibile
neregasite in bilantul contabil;
-
actualizarea valorii activelor si obligatiilor care se regasesc in bilantul
contabil.
Exista doua alternative extreme
pentru aplicarea metodei patrimoniale de cumulare a activelor:
a) actualizarea valorii activelor in
mod global;
b) actualizarea discreta a valorii
activelor (element cu element).
In practica se intalnesc in general
cazuri in care se aplica proceduri intermediare intre aceste doua extreme
(unele active se analizeaza in cadrul categoriilor in mod global, altele
discret).
a) Actualizarea globala a valorii
activelor societatii
La aplicarea acestei alternative,
toate posturile de activ si obligatii (indirect capitalul propriu) sunt
actualizate din punct de vedere al valorii nete in cadrul unei analize si
calculatii globale. De obicei aceasta maniera de abordare este finalizata prin
identificarea si cuantificarea valorii incrementale a firmei fata de valoarea
contabila.
Utilizand aceasta alternativa,
corectia de evaluare este definita in mod global, prin intermediul surplusului
(sau scaderii) de valoare a firmei fata de valoarea contabila.
b)
Actualizarea discreta a valorii activelor
si obligatiilor - corectii bilantiere
In cazul acestei abordari, fiecare
activ si fiecare obligatie este analizata si evaluata individual. Acest proces
presupune identificarea si actualizarea valorii diferitelor categorii de
posturi:
·
active
financiare (disponibil, creante)
·
proprietati
tangibile (masini, echipamente,stocuri,etc)
·
proprietati
imobiliare tangibile (cladiri, terenuri)
·
proprietati
imobiliare intangibile (chirii, leasing, drepturi de exploatare)
·
imobilizari
intangibile (patente, marci, software, relatii ci clientii, etc)
·
obligatii
curente
·
obligatii
pe termen lung (imprumuturi,etc)
·
obligatii
probabile (litigii, dispute, etc)
·
obligatii
speciale (pensii, vacante platite, etc).
Suma valorii prezente a tuturor
activelor, inregistrate si neinregistrate in bilantul contabil, din care se
scade valoarea prezenta a tuturor obligatiilor, reprezinta valoarea prezenta a
capitalului propriu al societatii. Selectarea modului de abordare (global,
discret, intermediar) sa face in functie de urmatoarele criterii:
·
experienta
si judecata evaluatorului
·
cantitatea
si calitatea datelor disponibile
·
scopul si
obiectivele evaluarii
·
durata de
timp si suma disponibila pentru intocmirea raportului.
8.2. Etapele aplicarii metodelor
patrimoniale (in cazul abordarii separate
a fiecarui element de evaluat)
8.2.1. Obtinerea
sau intocmirea unui bilant contabil pe baza balantei contabile.
8.2.2. Analizarea
si selectarea posturilor din bilantul contabil care trebuie supuse
reconsiderarii valorice.
8.2.3. Identificarea
activelor care nu sunt reflectate in bilantul contabil si care necesita
evaluare.
8.2.4. Identificarea
obligatiilor neinregistrate in bilantul societatii, precum si a obligatiilor
probabile care greveaza asupra valorii capitalului propriu.
8.2.5. Evaluarea
elementelor identificate in etapele 2-4 si stabilirea corectiilor la posturile
din bilantul contabil.
8.2.6. Construirea
unui bilant al evaluarii pe baza rezultatelor din etapa 5.
8.3. Premisele evaluarii elementelor
de activ
Inainte de a alege metodele de
evaluare pentru fiecare categorie de active, evaluatorul trebuie sa stabileasca
standardul de valoare cel mai potrivit si cea mai potrivita ipoteza de evaluare
pentru fiecare element.
In ceea ce priveste premisele, se
poate opta pentruuna dintre alternativele urmatoare:
a)
Valoarea de
utilizare continua (ipoteza continuarii activitatii, activele sunt destinate
aceleiasi finalitati ca si inainte de tranzactie) este recomandabila atunci
cand evaluarea se face pentru vanzator sau un cumparator interesat in sector.
b)
Valoarea de
inlocuire, ca parte a unui ansamblu de active.
c)
Valoarea de
schimb, elementele fiind puse separat la dispozitie.
d)
Valoarea in
caz de lichidare fortata.
8.4. Particularitati de evaluare a
unor grupe de active
8.4.1. Active financiare
Cele mai des intalnite active din
aceasta categorie sunt: numerar, disponibil in banca, facturi si alte creante,
titluri financiare (de participare, de credit).
Disponibilitatile
nu comporta in general evaluare, cu exceptia cazurilor in care sunt exprimate
intr-o alta moneda si nu s-a efectuat actualizarea cursului de schimb la data
evaluarii.
Facturile
si alte drepturi de incasat necesita o analiza foarte complexa. Astfel, se
deosebesc mai multe tipuri de creante:
creantele
pentru care nu exista nici o indoiala privind incasarea se vor prelua la
valoarea contabila;
·
creantele
exprimate intr-o alta moneda decat cea nationala vor fi actualizate in functie
de cursul de schimb valabil la data evaluarii;
·
creantele
pentrucare se apreciaza ca incasarea va fi intarziata mai mult de o luna, vor
fi corectate in sensul diminuarii valorii contabile in functie de costul
imobilizarii fondurilor pe perioada amanarii incasarii
·
creantele
vechi (mai vechi de 6 luni) vor fi clasificate in functie de vechime si
discontate fata de valoarea contabila in functie de probabilitatea incasarii.
·
creantele
pentru care exista o probabilitate redusa de incasare, vor fi evaluate la zero.
Concomitent cu analiza creantelor se
va face si analiza eventualelor rezerve (provizioane) constituite pentru
deprecierea creantelor, care vor fi diminuate (in limita existentului) simultan
cu corectiile aplicate creantelor.
Titlurile
de participare (cote de participare sau
actiuni la societati mixte, actiuni schimbate reciproc, etc) sunt cele a caror
posesie durabila este considerata utila pentru activitatea intreprinderii. Ele
au fost achizitionate in scopul detinerii, nu in scopul revanzarii lor.
Modul de evaluare depinde de cota de
participatie, puterea de vot, natura titlurilor si posibilitatea de vanzare
daca participarea nu mai prezinta interes pentru activitatea intreprinderii.
Pentru a aprecia valoarea de
circulatie a titlurilor vom lua in considerare urmatoarele elemente:
·
elemente
istorice: baza tranzactiei de origine;
·
elemente
actuale: activul net si rentabilitatea intreprinderii ce a emis titlul;
·
elemente
viitoare: perspective ale rentabilitatii, conjunctura economica.
Prin urmare va trebui sa impartim
titlurile in doua mari grupe:
·
participari
majoritare pentru care procedam ca la evaluarea unei intreprinderi;
·
participari
minoritare, unde se porneste de la valoarea de origine aplicand o corectie ce
tine de randament si de posibilitatile de vanzare a acestor participatii.
Titluri
de credit (imprumuturi acordate, obligatiuni cumparate) se iau in
considerare in general la valoarea contabila ramasa, corectii aparand doar in
cazul in care dobanzile nu se situeaza la nivelul celor practicate pe piata.
8.4.2. Imobilizarile corporale
8.4.3. Activele intangibile
8.5. Prezentarea rezultatelor
metodelor patrimoniale
Valoarea patrimoniala a capitalului
propriu investit intr-o afacere poate fi definita astfel:
|
Valoarea
patrimoniala = Total Active - Total Obligatii
|
8.6. Avantajele si limitele metodelor
patrimoniale
Avantaje:
a)
rezultatele
metodelor patrimoniale sunt prezentate intr-un format cunoscut (bilant) si usor
de inteles;
b)
descompune
valoarea firmei pr componente (valoarea este suma valorilor activelor in care a
fost investit capitalul) identificand astfel acele active care contribuie la
valoarea firmei si proportia in care contribuie la aceasta;
c)
este foarte
utila atunci cand se urmareste segmentarea afacerii pentru a fi vanduta;
d)
este foarte
buna pentru partenerii de negociere atunci cand nu se convine asupra pretului;
e)
dupa
tranzactie, pretul platit pentru intreprindere poate fi usor defalcat pe
active;
f)
este
avantajoasa pentru obtinerea finantarii tranzactiei;
g)
este
avantajoasa pentru situatiile in care apar litigii sau dispute, permitand
masurarea usoara a impactului unor actiuni de acest gen;
h)
permite
abordari diferite sub aspectul conceptukui de valoare si premiselor de evaluare
permitandevaluatorilor sa evalueze aceeasi afacere din perspective diferite;
i)
necesita o
analiza complexa a activitatii si activelor firmelor, ceea ce imbunatateste
calitatea evaluarii.
Limite
a)
necesita
foarte mult timp si multi experti pentru realizare;
b)
reflecta
mai mult pozitia vanzatorului, deoarece structura activelor reflecta decizii
luate de acesta;
c)
in unele
variante, ia in considerare o abordare statica, insumand valorile activelor
componente, fara a tine seama in mod direct de capacitatea lor beneficiara.
8.7. Valori patrimoniale
8.7.1. Activul net reevaluat
Activul net reevaluat reprezinta
rezultatul actualizarii costurilor istorice ale activelor si obligatiilor
tinand seama de efectele inflatiei.
|
Activul
net reevaluat = suma activelor
nete a caror valoare de inlocuire a fost reevaluata in functie de inflatie - totalul obligatiilor neevaluate
|
8.7.2. Activul net corectat
Activul net corectat reprezinta
determinarea indirecta a capitalului propriu, prin calcularea valorii actuale
nete a activelor in care se regaseste investit capitalul societatii.
|
Activul
net corectat = total active nete evaluate - total obligatii
|
|
Activul
net corectat = imobilizari nete
actualizate + stocuri la valoarea
curenta + creante la valoarea
curenta + disponibilitati - obligatii evaluate total
|
9. Raportul de evaluare (continutul
raportului de evaluare)
9.1. Capitolul 1 - INTRODUCERE
·
Adresa de
insotire
·
Foaia de
capat
·
Continutul
·
Rezumatul
faptelor si concluziile importante
9.2. Capitolul 2 - PREMIZELE
EVALUARII
·
Ipoteze si
conditii restrictictive
·
Scopul si
utilizarea evaluarii
·
Definitia
valorii si data evaluarii
·
Forma de
estimare a valorii
·
Drepturile
de proprietate evaluate
·
Domeniul
(competenta) evaluarii
9.3. Capitolul 3 - PREZENTAREA
DATELOR
·
Identificarea
proprietatii
·
Zona,
localitatea, vecinatatea si localizarea
·
Datele
amplasamentului
·
Descrierea
constructiilor
·
Zonarea
·
Date
privind impozitarea
·
Istoria
·
Studiul
pietei
9.4. Capitolul 4 - ANALIZA DATELOR SI
CONCLUZII
·
Cea mai
buna utilizare a terenului considerat liber
·
Cea mai
buna utilizare a constructiei
·
Valoarea
terenului
·
Metodele de
evaluare
·
Alegerea
valorii finale
·
Calificarea
evaluatorului
9.5. Anexe
10. Reevaluarea in contabilitate
Pentru a asigura o informatie reala
si corecta privind situatia patrimoniului se procedeaza la reevaluarea
activelor si a pasivelor. O asemenea operatie se poate efectua numai prin
hotarare de guvern si numai in situatia in care s-a acumulat o modificare
semnificativa in evolutia preturilor.
Reevaluarea consta in modificarea si
substituirea valorilor contabile de intrare ale elementelor patrimoniale cu
noua valoare actuala sau curenta.
Noua valoare stabilita in urma
evaluarii poate fi egala cu valoarea
contabila veche bazata pe costul istoric, inmultita cu indicele variatiei
preturilor, sau valoarea contabila de intrare bazata pe costul istoric este
inlocuita prin costul curent.
Elementele patrimoniale de activ sub
forma imobilizarilor corporale si a celor financiare, constituie, de regula,
obiectul reevaluarii.
Cresterea de valoare din reevaluare
este reflectata in mod direct in cadrul capitalurilor proprii, marind nivelul
acestora, iar micsorarea de valoare este tratata ca o cheltuiala exceptionala
micsorand in mod corespunzator rezultatul.
Bibliografie:
¨
SISTEMUL
CONTABIL al AGENTILOR ECONOMICI
MINISTERUL FINANTELOR, Editura
Economica, 1994
¨
EVALUARE
BUNURI CE POT CONSTITUI GARANTII IN ACORDAREA CREDITELOR BANCARE - SUPORT DE
CURS -, Biblioteca ANEVAR, NR. 2/2001
|
Autori:
|
·
Gheorghe
Badescu
|
|
|
·
Ion
Anghel
|
|
|
·
Aurel
Albu
|
|
|
·
Marian
Badea
|
|
|
·
Marian
Petre
|
|
|
·
Iulian
Stefanescu
|
¨
BAZELE
CONTABILITATII, editura National, 2000
|
Autori
|
·
Profesor
Universitar Doctor Oprea Calin
|
|
|
·
Profesor
Universitar Doctor Mihai Ristea
|
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu